Este conjunto de dos artículos pretende una revisión detallada y basada en la experiencia del autor de los elementos más característicos de los documentos mediciones, presupuestos y certificaciones de obra de rehabilitación en contraposición con la situación genérica de la obra nueva.
No solo desde el punto de vista del Proyectista, o de la Dirección Facultativa, sino desde la de las Contratas y los Clientes (Promotora, Comunidad de Propietarios o lo que corresponda).
La inercia y las costumbres arraigadas en la conciencia colectiva del sector de la construcción empujan muchas veces a los agentes intervinientes en el sector de la rehabilitación a plantear y emplear estos documentos de una forma inadecuada que termina por desgracia en disputas y problemas muy graves en la fase de ejecución de obras, y en no pocas ocasiones, en los Tribunales de Justicia.
He intentado así resumir en 10 puntos aquellos que considero más importantes, para una reflexión adecuada sobre la especificidad de estos documentos en el sector de la rehabilitación, de forma que puedan evitarse una parte de estos conflictos con una praxis adecuada de las recomendaciones que expongo.
1. IMPREVISIBILIDAD PARCIAL DE COSTES FINALES VS CONCEPTO “OBRA CERRADA”. PERSPECTIVAS Y OBJETIVOS OPUESTOS DE GESTIÓN Y CONTROL ECONÓMICO EN OBRA NUEVA Y REHABILTACIÓN
Este es un concepto básico para entender cómo deben afrontarse tanto las mediciones y presupuestos como las certificaciones y cuál es su utilidad y objetivo práctico real.
En ambos casos, formalmente deben ser parecidos en cuanto a su organización en capítulos, subcapítulos, partidas, descompuestos, líneas de medición, parciales, totales, precios unitarios, etc. La operativa es y debe ser similar, si, pero existen diferencias en su enfoque y aplicación.
• En la perspectiva de la Obra Nueva:
Muy evidente. En Obra nueva, la creación ex-novo de una edificación, si el proyecto está bien redactado y definido, no debiera dejar trabajos sin definir, y por tanto, tras un exhaustivo análisis, puede contratarse a precio cerrado.
Se trata por tanto de proyectar en el presupuesto una “fotografía” del estado final de la obra y de los procesos para llegar a ella, que debe ser controlado exactamente en sus calidades y en el ritmo de ejecución-
Solo puntualmente, pueden aún aparecer algunas variaciones, que pueden dar lugar a precios contradictorios, o situaciones irregulares, que pueden ser producto de:
Deficiencias en la definición de partidas, olvidos, errores, etc.
Cambio o modificaciones de lo proyectado, provenientes generalmente del cliente-promotor por cuestiones económicas u otras.
Cambios o modificaciones de soluciones carácter técnico, fundamentalmente debido a :
• Elementos imprevistos en el suelo (único elemento pre-existente). En parcelas suficientemente grandes, la ubicación de los sondeos pueden hacer que no se detecten problemas, instalaciones o elementos ocultos. Incluso descubrimientos arqueológicos, búnkers, conducciones poco habituales cerca de infraestructuras urbanas y dotaciones, etc)
• Desaparición de gamas de productos o fabricantes en obras con varias fases o larga duración, que obligan a cambio en las prescripciones de materiales(muy frecuente en la situación actual económica.)
• Desde la perspectiva de la Rehabilitación
Diametralmente opuesto. Desde mi punto de vista, y salvo en obras muy sencillas, la cuestión en rehabilitación no es tanto la capacidad de establecer un coste final definitivo (cosa que debe siempre perseguirse, claro), sino la recoger las suficientes herramientas para gestionar y manejar las cuestiones económicas de la obra reduciendo las disputas en calidades o acabados, y precios, en caso de una variación sobre el contenido previsto de la obra.
Las variaciones, además de las ya expuestas en lo mencionado para la obra nueva, pueden ser:
• Aparición de lesiones y daños ocultos.(la cuestión fundamental)
• Modificaciones procedentes de la Propiedad, que en general, suelen ser Comunidades de Propietarios, cuya organización y funcionamiento interno, aunque sea mediante Comisiones Delegadas para la supervisión de obras, producen distorsiones en el proceso de toma de decisiones.-
• Necesidad de realización de soluciones nuevas distintas a actuaciones ya planteadas inicialmente, por ser inadecuadas al tenerse que realizarse además en zonas distintas a las previstas.
• Modificaciones técnicas de las prescripciones y soluciones previstas por otras más económicas por control presupuestario (no se realizan algunas partidas para poder realizar otras imprescindibles)
• Aparición de obras no imprescindibles pero razonables ante otra modificación (Ejemplo: si es necesario un medio auxiliar caro para una reparación de un elemento no previsto, digamos un andamio completo para un alero de cubierta, puede ser razonable realizar una limpieza de la fachada que no estaba prevista, pero que puede ser conveniente por la oportunidad)
• Modificaciones derivadas del tiempo transcurrido entre la redacción del presupuesto, y la ejecución de la obra (permisos, lentitud de ejecución por dificultades, etc, con frecuencia agravan o causan nuevos daños).
Lo fundamental es por tanto establecer unas bases y herramientas que nos permitan manejar las cuestiones económicas con la agilidad suficiente para llevar a buen término la obra. Pero no es cuestión fija el coste final.
2. COSTES Y CONDICIONES DE EJECUCIÓN ESPECÍFICOS EN LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN
Esto, que parece tan sencillo, a veces puede pasarse por alto en la operativa de las mediciones, presupuestos y certificaciones en las obras de rehabilitación.
En primer lugar, para la redacción de las mediciones y presupuestos, el Proyectista no debe recurrir a emplear bases de datos de precios de construcción habituales sin ninguna precaución. Es conveniente, en la medida de lo posible, emplear partidas específicas para rehabilitación, ya que además de actuaciones específicas incluyen materiales distintos (morteros tradicionales, por ejemplo), oficios específicos (poceros) , o medios auxiliares distintos (apeos, sopandas, etc).
Lógicamente la experiencia permite ir modificando algunas partidas planteadas inicialmente en las bases de datos más conocidas, a las necesidades reales de la rehabilitación
Pero además de esto, siempre ha de recordarse que los tiempos y medios considerados por definición en estas bases de datos son para obra nueva y para edificios de viviendas de una cierta entidad, por lo que los tiempos de ejecución, la dificultad para acopios, accesos, rendimientos, son distintos y no pueden transponerse directamente. La ejecución de un tabique de medio pie en una obra de reforma no es igual en obra nueva aunque la descripción de la partida lo sea.
Las Contratas deberán tener especial cuidado en considerar las condiciones de trabajo de la obra en general para poder presupuestar de forma adecuada. Y los Proyectistas deberán considerar las condiciones de ejecución, los medios auxiliares y los procedimientos de ejecución adecuados para la Rehabilitación y no los empleados para Obra Nueva.
3. BOLSAS Y CONTINGENCIAS
El eterno problema y error de las llamadas “bolsas”. Dejar previstas bolsas de costes de trabajos fácilmente suprimibles para disponer ante cualquier vicisitud de una cantidad de dinero sin que el cliente final perciba un aumento o desviación.
Ni siquiera planteo en este epígrafe , la peor costumbre de dejar bolsas en las cifras de mediciones, por una simple cuestión ética frente al Promotor que entiendo debe ser siempre intachable, tanto del Proyectista como de la Contrata.
Las cifras de las mediciones entiendo deben ser claras, sin que quede duda alguna donde se ha ejecutado cada unidad, y los metros que han sido ejecutados. O de donde se prevén ejecutar.
Perjudica a todos el falsear de origen esta cifra: al Promotor-Cliente, porque le estamos engañando : inflamos el presupuesto de forma opaca, porque sabemos que aparecerán trabajos nuevos y supondrán aumentos que requerirán explicaciones y quejas. A la Contrata, puesto que si la cifra falseada proviene de las mediciones del Proyectista, puede ofertar en base a un volumen de obra falseado en algunas partidas, que pueden hacer que sus precios unitarios bajen en materiales, y luego no sea así. y al Técnico, puesto que la imparcialidad y ecuanimidad que se le supone como Proyectista y como Dirección Facultativa puede quedar en entredicho por una actitud opaca ante el Cliente, aunque el objeto del engaño en principio vaya en su favor, amén de la desconfianza desde la Contrata desde el momento de la licitación.
En lugar de las bolsas, creo que es mucha más factible plantear el concepto de “Reserva para Contingencias”. No es un simple cambio de nombre, Podemos y debemos explicar y fijar en las previsiones del cliente la reserva de fondos para imprevistos o situaciones indeterminadas, que sabemos que se producirán, pero aceptando que no podemos precisar su naturaleza exacta. Pero si podemos hacer una previsión razonada, con lo que el miedo a lo desconocido empieza a disiparse en la mente de quien no es profesional.
Hay que ser cuidadoso en la estimación de contingencias, explicarlas bien, siendo muy conveniente incluso detallar un listado de lesiones o casos que entendemos posibles, y en base a la cual la planteamos y defendemos su necesidad de previsión. Debemos insistir en el caso de los Proyectistas que no se incluyen en el presupuesto puesto que no es absolutamente segura su realización, y por tanto no es contratable. Pero advertimos de su más que probable necesidad, y la pre-valoramos de forma anticipada, y sobre todo, motivada.
Es importante ese listado, ya que de lo contrario, puede parecer que se estima por parte del Proyectista esta cantidad sin criterio alguno, y que el valor que se asigna a la inversión que realiza el cliente es descuidada y que las valoraciones se hacen a la ligera. Esa lista, no debe ser cerrada, y hay que dejarlo claro. Pero un listado de la casuística que puede darse de forma más probable durante la obra, y un coste aproximado de la misma, puede ser muy tranquilizador para el Cliente. No tanto porque tiene la seguridad de un coste fijo, que sería el ideal, pero sí de que los imprevistos no lo son tanto, y que el Proyectista tiene unos criterios claros y prudentes. Y es tranquilizador para la Contrata, que comprobará tanto que hay dinero en reserva en el momento que se necesita, que la Propiedad tienen una actitud comprensiva sobre las vicisitudes de la obra, y que cuenta con una DF que conoce la problemática económica de las obras de rehabilitación y sabe gestionarla económicamente.
4. INCLUSIÓN DE PRECIOS GENERICOS Y REFERENCIAS.
Es razonable incluir en la licitación una serie de precios de unidades comunes, que no estemos incluyendo en el presupuesto, pero que pueden ser necesarias durante la obra. Unidades, materiales y medios auxiliares cuya empleo no está previsto, pero que ayudan a estimar las contingencias, y que sirven de base de acuerdo.
En Obra Nueva, es habitual referirse a una Base de Datos: Preoc o Guadalajara. Es sencillo, y bastante razonable.
Pero en rehabilitación, suele ser injusto sobre la Contrata, puesto que los costes directos e indirectos en este sector no se corresponden con los supuestos de las bases de datos habituales, que se centran fundamentalmente en la obra nueva. Puede intentarse establecer un factor de adecuación sobre estas bases de datos, pero no suele ser homogéneo en su utilidad.
Por ello, bien en el contrato, o en el propio documento de Mediciones y Presupuesto, puede realizarse un anexo en el que se pacten determinados precios de partidas sencillas: fábricas, enfoscados, kg de acero o m3 de hormigón, soleras, etc.
Su aplicación debe dejarse bien atada, para evitar problemas durante la obra.
5. ORDEN Y ESTRUCTURA DE LA MEDICIONES Y PRESUPUESTO ESPECÍFICOS.
La estructura clásica de Mediciones y Presupuesto empleada en Obra nueva puede y debe ser modificada habitualmente en rehabilitación.
Frente a la estandarización de las mediciones, presupuestos y partidas en la Obra Nueva, debe emplearse un esquema de capítulos, partidas y unidades adecuados y adaptados específicamente para cada caso
Dicha modificación puede responder a
• Exigencias formales para obtener subvenciones: clásico caso de la EMVS, por ejemplo, en las Aéreas de Rehabilitación Preferente, que incluso exigen una estructura de capítulos determinada.
• Simplificación o mayor comodidad en la gestión económica durante la ejecución obra (por ejemplo, capítulos específicos de Patios, Zonas comunes, u obras en viviendas, que permitirán en las certificaciones controlar los trabajos de forma mucho más sencillas. Además de ello, nos permiten contratar precios distintos en partidas iguales debidos a medios auxiliares distintos según la fase de trabajo).
• Necesidad de poder definir en actuaciones sencillas unidades de obra muy particulares, que son difícilmente expresables mediante partidas procedentes de bases de datos o similares. Estas unidades de obra más específicas pueden definirse mejor lo menos descompuestas posibles en partidas, pero con la descripción lo más detallada posible en su texto.
• Facilidad a las Contratas para solicitar presupuestos a subcontratas por trabajos completos (muy típicamente, Pocería, Climatización, etc)
• Exigencias legales municipales: la Gestión de Residuos, por ejemplo, para poder valorar las garantías o avales frente al Ayuntamiento, requiere de un capítulo específico, lo que a veces es poco práctico, ya que muchas partidas tipo de las bases de datos incluyen por definición en muchos casos la retirada de residuos hasta vertedero.
Como recomendación, desde el punto de vista del Proyectista, durante la fase de redacción del proyectos, puede ser muy práctico recurrir a un sistema basado en una EDT (Estructura de Desagregación de Tareas). Un esquema ramificado de actuaciones de rehabilitación organizadas por naturaleza y ubicación, que puedan descomponerse en las partidas necesarias para cada actuación.. De esta forma, puede emplearse y comprobarse este organigrama en forma de árbol en la Memoria de Obras para contrastarla con las exigencias para subvenciones si las hay, representarse con los mismos códigos en los planos y documentación gráfica, y seguirse e identificarse adecuadamente en las mediciones y presupuesto con los códigos de las partidas.
(Continua en el siguiente post)
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EMILIO LÓPEZ RUIZ DE SALAZAR.
ARQUITECTO (ETSAM). Colegiado COAM 15.800.
ARQUITECTO ESPECIALISTA EN LA ACTIVIDAD PERICIAL, FORENSE Y ARBITRAL UPM.
ARQUITECTO ESPECIALISTA EN TECNOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN Y PATOLOGÍA CONSTRUCTIVA UPM
PERITO JUDICIAL y miembro de la Lista de Peritos Judiciales COAM
MIEMBRO DE LA LISTA DE EXPERTOS EN CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA COAM IDAE