CONSEJOS PARA PASAR LA ITE
Han recibido la notificación del Ayuntamiento: Su edificio tiene que pasar la ITE.
¿Qué tenemos que hacer? ¿ En qué consiste? ¿Para qué?… son un montón de preguntas que no siempre son correctamente contestadas.
En estos diez consejos intentaremos ayudarle a afrontar esta situación con garantías suficientes de que hace lo correcto.
1.- Conozca realmente en qué consisten sus obligaciones con la ITE
La ITE es la Inspección Técnica del Edificio. Es una inspección que el Ayuntamiento exige a los Propietarios de los edificios cada 10 años, siendo la primera cuando el edificio cumple treinta años.
Esta Inspección debe ser contratada por los Propietarios directamente a un técnico competente (Arquitecto o en todo caso Arquitecto Técnico). Y la inspección a realizar, y su contenido, está definido por el mismo Ayuntamiento en la Ordenanza Municipal Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 2011.
Debe comprobar cinco puntos concretos,
a) Estado de la estructura y cimentación.
b) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que pudieran
suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales,
entre otros.
c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
e) Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.
Se realiza esta inspección a criterio del TÉCNICO que lo realice, y es normalmente de forma visual, siempre que no haya signos de posibles lesiones que aconsejen pruebas o calas específicas.
Por eso resulta fundamental que contrate un TÉCNICO (ARQUITECTO O ARQUITECTO TÉCNICO ESPECIALIZADO Y QUE REALICE UNA INSPECCIÓN COMPLETA )
Y puede resultar FAVORABLE, O DESFAVORABLE:
Si es favorable, significa que su edificio está en buenas condiciones en los apartados anteriores ( o más concretamente, que no hay motivos o indicios que señalen razonablemente lo contrario)
Si es desfavorable, el mismo informe dirá que daños o problemas se han detectado, y de forma sucinta indicará las obras, actuaciones o estudios recomendados para que las deficiencias sean subsanadas, esto es, se repare lo que esté en malas condiciones.
Para acometer las obras, habrá que comunicar al ayuntamiento que obras son necesarias. Para ello habrá que contar con un Arquitecto (o Arquitecto Técnico) que redacte un Proyecto en el que se especifique, calcule y desarrolle exactamente las reparaciones que haya que hacer, y sobre el cual se pidan ofertas de presupuestos a Empresas de Rehabiltación (Contratas), para seleccionar una.
Lo lógico es que el mismo Arquitecto (o Arquitecto Técnico) que haya realizado la ITE, redacte ese proyecto, y luego se encargue de que las obras que se realicen sean las adecuadas. Pero puede ser otro distinto en cada caso.
Una vez reparado, habrá una nueva inspección, igual a la primera, pero en la que se emitirá un Certificado de Idoneidad, que es equivalente a una INspección Técnica Favorable.
A partir de aquí, sólo deberá mantener su edificio en buenas condiciones, siguiendo un plan de mantenimiento, hasta dentro de diez años-
2.- La ITE no es un examen
Es una comprobación que los propietarios deben hacer de que su edificio está bien.
No es un examen que hay que superar. No es un trámite que hay que pasar de la forma más sencilla. Es la comprobación de que su edificio está presumiblemente en buenas condiciones de seguridad, salubridad y ornato.
No se suspende, ni se aprueba.
Por ello, ES IMPORTANTISIMO QUE A LA HORA DE SELECCIONAR QUIEN LA VA A REALIZAR, NO NOS FIJEMOS EXCLUSIVAMENTE EN LA OFERTA ECONÓMICA MÁS BAJA, SINO EN QUIEN LA VA A REALIZAR, QUE TITULACIÓN Y ESPECIALIDAD TIENE, EXPERIENCIA, ETC
2.- El informe de la ITE no es un proyecto de reparación.
Para que lo entendamos, es un primer chequeo médico, en el que se detecta si puede estár enfermo el edificio. Dirá si hay un problema en el tejado, o si las bajantes están rotas. Incluso sugerirá el tipo de reparación recomendable. Pero estas recomendaciones no son suficientes casi nunca para poder contratar una empresa que las repare.
Es muy sencillo, pero a veces se confunde y se pide presupuesto a Empresas de Rehabilitación sin que éstas sepan muy bien que obras son, solo con la base del INFORME DE LA ITE NO SUELE SER SUFICIENTE PARA DEFINIR COMPLETAMENTE LAS OBRAS A REALIZAR. SALVO CONTADAS EXCEPCIONES, SERÁ NECESARIO QUE UN TÉCNICO, NORMALMENTE EL MISMO QUE HIZO LA ITE, REDACTE UN PROYECTO, PEQUEÑO O GRANDE, PARA PODER PEDIR PRESUPUESTOS Y CONTRATAR UNA EMPRESA QUE REALICE LAS REPARACIONES AJUSTADAS.
3.- El informe de la ITE debe darle a conocer el estado REAL DE LA FINCA EN LO QUE A SEGURIDAD SE REFIERE.-
Por ello, Implique se (no es sólo un trámite ), compare presupuestos no solo por dinero, sino también a quien se va a contratar. En cuanto al nº de presupuestos, le aconsejamos No más de seis, no menos de 3, de al menos 3 fuentes
Informese y asesórese de en que consiste de forma previa (profesionales Arquitectos, Aparejadores, o en su Junta Municipal)
Exija que se inspeccione bien el edificio
4.- ojo con el truco de las PRE ITES
Las pre-ites no tienen sentido alguno. Encargue la ITE directamente, ya que, aunque salga desfavorable, si no está conforme con el resultado, es ud. El que decide si presentarla o no a la Administración.
Pero es absurdo el método de la PRE_ITE, ya que, en primer lugar, no existe esa figura. Lo que le harán será la misma ITE, en la que le indicarán lo que tiene que arreglar, pero llamándolo Dictamen. UD. Tendrá que encargar el proyecto y pedir la licencia igualmente para realizar obras si proceden, y luego encargar la ITE, de nuevo, confiando en que sea favorable,
El procedimiento correcto es realizar primero la ITE, y si es desfavorable, encargar el proyecto de reparación, pedir la Licencia u orden de Ejecución Municipal, y luego encargar el Certificado de IDONEIDAD. Es DECIR, EXACTAMENTE LO MISMO, PERO CON OTRO NOMBRE. Cuando le propongan esto, posiblemente lo que pretenda quien se lo aconseje es que no pida Licencia de Obras, con el riesgo que conlleva de multa por parte del Ayuntamiento.
5.- El avestruz y la poceria
La Pocería de la finca es un elemento fundamental que debe ser inspeccionado. Normalmente, requiere de medios auxiliares que no suelen estar incluidos en los honorarios de los técnicos, pero si se lo aconsejan, contrate estos medios para realizar una inspección de la pocería-.
La actitud del avestruz, es decir, como no lo veo, no importa, lo único que conlleva es que tengamos una ITE mal hecha, que no ha examinado un elemento que puede estar dañado y que con frecuencia, es responsable de daños en la cimentación y humedades muy graves.
6.- Haga una lista de antecedentes junto con su administrador. Ayudará a orientar mejor al técnico que contrate
7.- Contrate un libro de mantenimiento, y sigalo hasta la siguiente inspección.
8.- Contrate Arquitectos y no Empresas que hagan obras. Evite tentaciones de Empresas poco escrupulosas que recomiendan obras innecesarias que ellos mismos realizan. Un Arquitecto independiente no gana más o menos por señalar más o menos deficiencias. Solo gana ud. En seguridad.
9.- Para las obras de reparación , y aconsejado por el Arquitecto y el Administrador, Contrate con empresas serias, especializadas en rehabiltación, y con personal cualificado. Ojo los sin papeles
10.- Si tiene cualquier duda, consultenos GRATUITAMENTE. http://www.elc-arquitectos.com/contacto/