Obras en los edificios vs Rehabilitación

Algunos términos dan lugar a equívocos: No todo es simplemente rehabilitar. Debe afinarse un poco. Y no sólo por pura precisión terminológica.-

¿Cuál es la diferencia entre los distintos tipos de obras en los edificios?

En Madrid, quedan claramente definidos en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana. Y son las siguientes.

a) Obras de restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original. Dicha situación o estado original se encontrará suficientemente documentado. Podrá comprender, asimismo, las obras complementarias que coadyuven a dicho fin.

La reposición o reproducción de las condiciones originales en relación a las necesidades del uso a que fuera destinado el edificio, podrán incluir, si procede, la reparación o sustitución  puntual de elementos estructurales e instalaciones, a fin de asegurar la estabilidad y funcionalidad de aquél o parte del mismo, siempre que dichas reparaciones o sustituciones no alteren las características morfológicas del edificio original. Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras análogas, las de eliminación de elementos extraños añadidos a las  fachadas y cubiertas de los edificios; la recuperación de cornisas y aleros suprimidos en intervenciones anteriores; la reposición de molduras y ornamentos eliminados en fachadas; así como la recuperación de las disposiciones y ritmos originales de los huecos de éstas y de los revocos de las fachadas y la eliminación de falsos techos y otros añadidos.

b) Obras de conservación: Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de solados, yesos y pinturas interiores.

c) Obras de consolidación: Son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución.

d) Obras de rehabilitación: Serán consideradas como rehabilitación todas aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoren sus condiciones de salubridad, habitabilidad,  confortabilidad, seguridad y ornato, y modifiquen su distribución y/o alteren sus características morfológicas y distribución interna. Comprendidas dentro de la rehabilitación se encuentran:

i) Obras de acondicionamiento: Son aquéllas que mejoran las condiciones de habitabilidad de un edificio o de parte del mismo mediante la introducción de nuevas  instalaciones, la modernización de las existentes o la redistribución de su espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes sin intervenir sobre las características morfológicas o estructura portante, ni alterar la envolvente del edificio. Cuando las obras afectan a un local, locales o viviendas del edificio, que  individualmente o en su conjunto no superen el veinticinco por ciento (25%) de la superficie del edificio, la intervención tendrá el carácter de puntual.

ii) Obras de reestructuración: Son aquéllas que afectan a sus condiciones morfológicas, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes, y pueden ser:

  • Reestructuración Puntual: Aquellas obras en las que se realicen pequeñas modificaciones estructurales para posibilitar cambios en la distribución mediante la apertura puntual de huecos de paso en muros, la adecuación a la normativa contra incendios o a la de accesibilidad y supresión de barreras  mediante la construcción de pasos, rampas, escaleras y vías de evacuación, el cumplimiento de la Normativa contra incendios mediante la construcción  de pasos y vías de evacuación, la instalación de ascensores y construcción de escaleras privadas de comunicación entre pisos, sustitución parcial de forjados, pudiendo introducirse modificaciones de nivel en zonas localizadas, etc
  • Reestructuración Parcial: Aquellas obras que incluyen alguno de los siguientes tipos:

    - Construcción de entreplantas.
    - Cubrición y forjado de patios cerrados de dimensiones inferiores al cincuenta por ciento (50%) de las establecidas en la norma de aplicación.
    - Demolición y nueva construcción de núcleos de comunicación vertical.
    - Apertura de los patios mínimos o patios azules.
    - Apertura de patios o incremento del espacio libre de parcela, de acuerdo con las dimensiones establecidas por la norma zonal de aplicación para edificios no  catalogados.

  • Reestructuración General: Tendrán este carácter todas aquellas obras en los edificios que excedan de lo anteriormente expuesto, siendo  consideradas de reestructuración total en el caso de vaciado del edificio con mantenimiento de fachada recayente a vía o a espacio libre de uso público.

e) Obras exteriores: Son las obras que afectan, de forma puntual o limitada, a las fachadas y cubiertas de los edificios, modificando su configuración exterior sin afectar a la  volumetría. Comprende la modificación de huecos, ritmos, tratamientos o materiales, la sustitución de los elementos de cierre o sus materiales, la implantación de elementos fijos exteriores con o sin afectación estructural, muestras, marquesinas y escaparates.

f) Obras de reconfiguración: Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones, que  tendrán como finalidad principal la de eliminar impactos negativos existentes. Se consideran obras de reconfiguración, entre otras, la modificación de trazados inadecuados de cubierta por reorganización de sus faldones, la regularización de áticos, buhardillas y cuartos de maquinaria, la supresión de limas y compensación de la supresión de cuerpos añadidos en patios mediante la utilización de espacios existentes bajo cubiertas.

Así, si hablamos con una cierta precisión, las “reformas” de vivienda, serían Obras de Acondicionamiento puntual de una vivienda dentro de un bloque, la rehabilitación de un edificio por deficiencias en la ITE, sería por lo general una Obra de Conservación , o incluso, acompañada de una Obra de Consolidación , si la urgencia estructural fuese imperante. En el caso de sustituir las ventanas de una vivienda, o de la instalación de claraboyas y vélux, hablaríamos de una Obra Exterior.

Fuente: Plan general de Ordenación Urbana de Madrid. 1997-.
Fotografía del Autor: Rehabilitación de Alero en calle Blasco de Garay 62.