(Continuación del post anterior)
Continuamos con la exposición de los 10 CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DE LAS MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y CERTIFICACIONES DE OBRAS DE REHABILITACIÓN.
Recordamos de los anteriores
1.-IMPREVISIBILIDAD PARCIAL DE COSTES FINALES VS CONCEPTO “OBRA CERRADA”. PERSPECTIVAS Y OBJETIVOS OPUESTOS DE GESTIÓN Y CONTROL ECONÓMICO EN OBRA NUEVA Y REHABILTACIÓN
2.- COSTES Y CONDICIONES DE EJECUCIÓN ESPECÍFICOS EN LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN
3.- BOLSAS Y CONTINGENCIAS
4.- INCLUSIÓN DE PRECIOS GENERICOS Y REFERENCIAS.
5.- ORDEN Y ESTRUCTURA DE LA MEDICIONES Y PRESUPUESTO ESPECÍFICOS.
6. CRITERIOS DE MEDICIÓN CLAROS
Dejar muy claro desde el proyecto, y revisar cuidadosamente en la licitación si se describen m2 o unidades, si la medición se refiere a realmente ejecutado o proyección horizontal, en qué casos se deducen huecos o no, y si se incluyen una o varias caras. La descripción de la partida no puede dejar lugar a dudas de que unidad se aplica, y el criterio para medirse. No puede ser contraria a lo descrito en el pliego de condiciones.
Desde el punto de vista de la Contrata, en la fase de Licitación, suele causar buena impresión en la DF la consulta de este tipo de dudas sobre los documentos recibidos de proyecto, para posteriormente o bien incluyendo las consideraciones realizadas en un anexo, o en las mismas partidas.
He de dejar claro que esta actitud es generalmente muy bien valorada por la DF, siempre que se realice de forma respetuosa y no acusatoria, o dejando en entredicho el trabajo realizado frente al Cliente. Y se haya realizado un estudio cuidadoso de la documentación enviada (memoria, pliegos, etc).
La diferencia es sencilla si lo que se pretende es aclarar los criterios para encontrar un presupuesto razonable, factible y realista, y no forzar en la licitación el presupuesto más barato, que pueda tener problemas posteriores.
Por otra parte, el objetivo debe ser consultar las dudas, y no dejar salvaguardas permanentemente sobre las condiciones en que se presupuesta (lo cual da impresión de desconfianza, además de mala imagen si abunda la nota de “esto no incluye…..”) Se persigue un documento realista, no el precio más barato-.
7. REFERENCIAS CRUZADAS EN LAS DESCRIPCIONES DE LAS PARTIDAS A OTROS DOCUMENTOS DEL PROYECTO (PLIEGO DE CONDICIONES. MEMORIA Y PLANOS)
La mejor descripción de una partida no puede ser contraria ni al resto de los documentos que componen el proyecto, por definición. Si eso ocurre, algo falla. O bien es incompleta, o está mal redactada. O el criterio de interpretación puede ser dudoso o aplicado malintencionadamente.
Todo o que no se encuentra claro y definido durante la fase de licitación, tiene que ser resuelto durante la fase de obra, y en esos casos, surgirá problemas casi seguro. Más si ha detectado previamente de algún posible problema por parte del Proyectista o de la Contrata Licitadora y se ha ocultado, lo que implica una actitud negligente o malintencionada, para “colar algún gol” a otro de los agentes después-
Si normalmente en Obra nueva no existe duda alguna que el objeto del Contrato de Obras es la ejecución del edificio descrito en el Proyecto de Ejecución, existe una errónea creencia entre las Contratas especializadas en rehabilitación de que en las obras de Rehabilitación debe ser el sólo Presupuesto.
La explicación es sencilla. Simplemente, las Contratas procuran protegerse de engaños o de problemas derivados de encontrarse con trabajos no descritos en la oferta de Presupuesto, bien sean trabajos auxiliares, o lesiones ocultas.
Desde este punto de vista, es lógico revisar el alcance de la oferta del presupuesto, para que no existan dudas ni discrepancias: para que la Contrata no tenga que soportar trabajos no contemplados inicialmente, ni para que sirvan de excusa para precios contradictorios fraudulentos (esta partida no incluye esto específicamente aunque el sentido común, la práctica habitual y su precio así lo indiquen-).
La contratación de la obra debe referirse siempre por ello al Proyecto, entendido como el conjunto de documentos que describen la obra que se pretende. Más definición de los trabajos a realizar, menos dudas para todos los agentes: Propiedad, Contrata y Dirección Facultativa.
El conjunto expresado en el Proyecto, en sus planos, memoria, mediciones, pliegos, etc, es lo que se pretende contratar. Para describirlo correctamente, es para lo que se redacta.
Además de la lógica, la jurisprudencia así lo viene respaldando de forma reiterada.
No porque sea una falta de respeto absoluta al trabajo del Proyectista, (que lo és, porque parece despreciarse un trabajo importante realizado por el técnico que lo ha realizado, y que probablemente sea la DF después) , sino porque esos documentos son necesarios para poder entender y describir adecuadamente que es lo que se pretende en las obras.
Para proteger a las Contratas de abusos o engaños, lo mejor es exigir el total de la documentación del Proyecto, y ser cuidadoso en su lectura. Aunque es cierto que es un trabajo que no se cobra, y que lleva su tiempo. Desde luego.
Pero el ahorro de tiempo que supone solo rellenar los precios, sin mirar nada más de la documentación bajo la excusa de “si me lo encargan, ya miraremos todo con detalle”, no es una oferta cuidada. Y sinceramente, no cuesta demasiado tiempo leer la memoria del proyecto, y echar un vistazo a los pliegos una vez realizada la oferta económica para contrastar que no hay ninguna discordancia que luego tenga que asumir la Contrata.
Para los Proyectistas, además de una vez terminado el proyecto, revisar todos los documentos asegurándonos que no haya discordancias entre ellos, recomiendo incluir en las partidas más importantes o significativas del proyecto, notas como :
- De acuerdo a la documentación completa del Proyecto de Ejecución y conforme a las ordenes y criterios de la DF
y
- De acuerdo al plano nº X o a las especificaciones del Pliego de Condiciones Técnicas.
Además de establecer meridianamente una descripción de las obras honesta y detallada en todos los documentos.
Y el objeto del contrato debe ser importante expresarlo con claridad. Pueden establecerse tantas clausulas como se pretendan entre las partes que predominen en las relaciones entre Cliente, Propiedad y Dirección Facultativa con dos límites: que no vayan contra ley, y que no sean incompatibles entre sí.
Es decir, que las clausulas no se contradigan entre sí, y por otra parte que el Contrato entre Arquitecto y Propiedad y el que se suscribe entre Propiedad y Contrata, no pueden contradecirse o limitar las responsabilidades y o acuerdos sobre un tercero.
Es importante establecer en el Contrato en qué casos se considera la necesidad de un precio contradictorio, y en que casos es necesario una ampliación de presupuesto, muy especialmente en el caso de obras accesorias o imprescindibles para la realización de otra que si descrita.
No es lógico dejar la clásica discusión durante la obra de que debe considerarse que esté incluida si es imprescindible, o de que nunca está incluida si no está específicamente descrita-.
Intentar limitar el alcance de lo contratado a lo expresado en la oferta del contrato de obras es por tanto absurdo. Por un lado, denota cierta desconfianza de partida del que oferta sobre el que la recibe. Por otro, deja sin aclarar que ocurre en caso de divergencia entre documentos de contratación y del Presupuesto. Y finalmente, tampoco resuelve el posible conflicto, tan solo lo retrasa a la fase de obra, en donde siempre todo se resuelve por experiencia peor.
8. PROTECCIONES, TRABAJOS PREVIOS, DEMOLICIONES Y REPARACIONES.
En obra nueva, evidentemente, el que causa un daños sobre lo ya ejecutado, debe repararlo a su cargo. Es lógico y evidente. Y no se discute. (lo que si cuesta a veces es identificar al responsable ente algunas subcontratas)
Pero en rehabilitación, no siempre queda claro que es lo que ha de ser demolido de forma imprescindible, y que es lo que es demolido por comodidad, o a veces, incluso por descuido o dejadez en la ejecución de una reparación.
Si es razonable que puedan romperse o causarse daños sobre un elemento existente cuya demolición, levantado o sustitución no esté prevista y no sea imprescindible, al realizar los trabajos debe protegerse. Siempre que los medios de protección no sean excesivos o gravosos para la Contrata. Es decir, que su precio no sea superior al coste de lo que se protege, ni de lo que cuesta su reposición, ni del coste del trabajo que se pretende realizar inicialmente.
En cualquier caso, considero muy conveniente por todas las partes una especial atención en la fase de licitación y contratación por parte de todas las partes
El Proyectista, a incluir y detallar estos trabajos previos de protección en las partidas que considere oportunas, y no considerarlo como una partida o trabajo independiente, que puede dar lugar a interpretaciones diversas.
La Contrata, a estudiar y considerar los costes que ello supone, tanto económicos como de tiempo de ejecución, y solicitar las aclaraciones que estime oportunas al Proyectista durante la licitación.
La Propiedad, al exigir incluir claúsulas que establezcan garantías suficientes para los daños que puedan producirse, y los mecanismos de aplicación (como debe comunicarse el daño, como y quien lo valora, y como se cobra o quien repara).
9. MATERIALES Y ACABADOS: DEFINICIONES GENÉRICAS PARA SU APLICACIÓN EN EL INTERIOR DE VIVIENDAS, CON EXPRESIÓN DEL PRECIO PVP DEL MATERIAL A EMPLEAR COMO HERRAMIENTA FLEXIBLE.
Suele ser un problema frecuente que cada propietario particular tenga unos acabados de distinta calidad al de cada vecino en las Comunidades de Propietarios
Cuando es necesario, y por desgracia lo es casi siempre, intervenir en el interior de una vivienda, en especial en baños y cocinas, la reposición de acabados suele ser una tarea casi imposible, puesto que no existe en el mercado materiales iguales, o son muy difíciles de encontrar.
Si tenemos suerte, el Propietario de la vivienda puede conservar alguna caja de azulejos. Pero no suele ser habitual.
Tampoco es muy lógico establecer partidas valorando cada uno de los acabados de cada vivienda en una Comunidad de Propietarios, para su reposición. Es un trabajo largo y complicado para el Proyectista, y poco práctico para la Contrata, puesto que muchas veces el Propietario o la DF en su caso, tiene que dar conformidad a multitud de acabados..-
La mejor solución es determinar un precio genérico de colocación, y uno del material, avisando de este criterio a la Propiedad, y al conjunto de vecinos.
De esta forma, si un particular le parece bien el material previsto, o aporta los materiales que conserva u otros para que se lo coloquen, o si quiere elegir uno más caro, queda claro el criterio de valoración para los tres casos, simplificando la elaboración de la certificación de obra
10. CRITERIOS ÚTILES EN LAS MEDICIONES Y CERTIFICACIONES DE OBRA EN REHABILITACIÓN:
• Organización por fecha.
Resulta muy práctico y sencillo para la DF a la hora de revisar las certificaciones identificar a que mes pertenece cada línea de medición. Así es más fácil revisar la certificación, repasando solo lo correspondiente al mes, y sumando los totales. De esta forma, salvo error grave, se evitan problemas de meses o certificaciones anteriores. La forma más fácil es incluir una línea de texto anterior a las líneas de medición, indicando el nº de certificación.
Para la Contrata es una herramienta igualmente operativa, para situar los periodos de trabajo y de subcontratación.
• Orden e Identificación de los elementos medidos
Tanto más sencillo de identificar el elemento medido, menores discusiones o problemas habrá para todos los agentes:
Evitamos problemas de ausencia o duplicación de líneas de medición. Tanto en las mediciones y presupuesto, como en la elaboración y revisión de las certificaciones
Pueden reutilizarse líneas de medición de una forma cómoda durante la realización de las mismas, lo que evita disparidad de criterios de medición.
Si en las mediciones y presupuesto el Proyectista ha mantenido un criterio claro (orden descendente de plantas, elementos en el sentido de las agujas del reloj, verticales y horizontales, etc) es recomendable seguir el mismo, puesto que evita disparidad de criterios, simplifica la elaboración y la revisión de certificaciones, etc
• Explicaciones, comentarios, en líneas de medición.
Fundamental: cualquier consideración que se realiza en las mediciones y certificaciones, debe indicarse claramente. Debe poder entenderse donde y como se ha incluido cada actuación a realizar y como, donde y por qué ha facturado cada céntimo de las certificaciones. Algunos ejemplos:
o Se factura un % en concepto del % de ejecución
o Se factura un % en concepto de modificación de la partida según instrucciones de la DF
o Se factura de acuerdo a las ordenes de la DF en esta partida los conceptos….
o Se factura a coste 0 el trabajo realizado por el motivo correspondiente
De cara a la Propiedad, la transparencia absoluta de las líneas de medición son un elemento tranquilizador.
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EMILIO LÓPEZ RUIZ DE SALAZAR.
ARQUITECTO (ETSAM). Colegiado COAM 15.800.
ARQUITECTO ESPECIALISTA EN LA ACTIVIDAD PERICIAL, FORENSE Y ARBITRAL UPM.
ARQUITECTO ESPECIALISTA EN TECNOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN Y PATOLOGÍA CONSTRUCTIVA UPM
PERITO JUDICIAL y miembro de la Lista de Peritos Judiciales COAM
MIEMBRO DE LA LISTA DE EXPERTOS EN CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA COAM IDAE